El pasado 27 de junio entró en vigor la modificación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales aprobada por el Decreto Ley 5/2025, de 25 de marzo.
Una de las modificaciones más controvertidas es la aplicación de tipo impositivo del 20% para las transmisiones a favor de grandes tenedores y de edificios enteros.
La Direcció General de Tributs i Jocs ha publicado una Resolución, 3/2025, donde resuelve algunas dudas relacionadas con el concepto de gran tenedor y con la transmisión de un edificio entero de viviendas.
GRAN TENEDOR
Art. 641-1 apartado 5 del libro sexto del Código Tributario de Cataluña:
Tributan al 20% la transmisión de viviendas cuando el adquirente sea un gran tenedor.
Gran tenedor es la persona física o jurídica que sea propietaria de:
- Diez o más inmuebles de uso residencial
- Cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en zonas de mercado residencial tensionadas declaradas por la Generalitat de Cataluña
- Propietaria de inmuebles con una superficie de más de 1.500 m2 de uso residencial situados en Cataluña
Según la instrucción:
- Se considera propietario cuando lo es de la plena propiedad y de la nuda propiedad.
No se considera gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de un derecho de usufructo o de habitación.
- Para el cómputo de número de viviendas de la que hay que ser propietario para ser considerado gran tenedor, se aplican las reglas siguientes:
- Solo se computan las viviendas de la que sea propietario del 100%
- Si se es propietario de inmuebles en un porcentaje inferior al 100%, se tendrá en cuanta si la superficie construida de uso residencial total que resulte de la suma de los metros cuadrados obtenidos en base a los porcentajes de participación de cada uno de los inmuebles, es superior o no a 1.500 m2
- Si se es propietario de inmuebles en un porcentaje del 100% en un número inferior al que se le consideraría gran tenedor y copropietario de otros inmuebles en un porcentaje inferior al 100%; se aplicará la regla anterior: se tendrá en cuenta la suma de los metros cuadrados de todos los inmuebles de los que sea propietario en su porcetaje correspondiente para ver si supera los 1.500 m2
- Para las personas físicas, no se tendrá en cuenta la vivienda habitual para la consideración de gran tenedor. Ni se aplicará el tipo incrementado del 20% cuando este adquiriendo su vivienda habitual
En los supuestos de consolidación de dominio por defunción del usufructuario o por cumplimiento del plazo previsto, en constitución del usufructo por título oneroso:
- Si en el momento de la consolidación el nudo propietario tiene la consideración de gran tenedor, tributará al 20%
- Si en el momento de la consolidación el nudo propietario no tiene la consideración de gran tenedor, tributará al 10%
Independientemente de si era gran tenedor o no en el momento de adquisición de la nuda propiedad.
ADQUISICIÓN DE EDIFICIOS ENTEROS DE VIVIENDAS
Art. 641-1 apartado 6 del Código Civil de Cataluña
Tributa al 20% la transmisión de un edificio entero de viviendas por persona física o jurídica.
Según la instrucción:
- Se considera edificio de viviendas la edificación que contiene dos o más viviendas, tenga hecha o no la división horizontal.
Quedan excluidos las edificaciones formadas sólo por una vivienda unifamiliar.
- Si se trata de un edificio con viviendas y otras entidades el tipo incrementado del 20% sólo se aplica a las viviendas y la parte proporcional de los elementos comunes. Si en el edificio hay otros elementos que no son viviendas (locales, plazas de aparcamiento …) estos quedan excluidos del tipo incrementado y tributan por la escala general.
- La regularización prevista para las adquisiciones de edificios que se realizan de manera progresiva, no se aplica a las adquisiciones realizadas antes del 27 de junio. (TOTTRIBUTS)